État des lieux de sortie : les 10 points à vérifier
Avant l'arrivée du propriétaire, faites un tour complet du logement et vérifiez ces 10 points :
1. Murs et plafonds :
Rebouchez les trous de vis et chevilles avec de l'enduit (2€ en tube). Poncez légèrement. Si les murs sont jaunis par le temps, c'est de l'usure normale — le propriétaire ne peut pas retenir la caution pour ça. Seules les dégradations anormales (taches de peinture, graffitis, gros trous) sont à votre charge.
2. Sols :
Nettoyez à fond. Les rayures légères sur un parquet ancien sont de l'usure normale. Un carrelage cassé ou un parquet brûlé est à votre charge.
3. Fenêtres et volets :
Vérifiez que tout ouvre et ferme correctement. Nettoyez les vitres. Remplacez les joints abîmés si nécessaire (5€ en magasin de bricolage).
4. Cuisine :
Nettoyez le four (produit dégraissant), la hotte, les plaques, l'évier. Si le logement était équipé, vérifiez que tous les appareils fonctionnent.
5. Salle de bain :
Détartrez robinets et pomme de douche. Nettoyez les joints de silicone (un coup de vinaigre blanc). Vérifiez que l'eau s'écoule correctement (pas de bouchon).
6. Électricité :
Toutes les prises fonctionnent ? Remplacez les ampoules grillées. Vérifiez les interrupteurs.
7. Serrures et clés :
Rendez TOUTES les clés (y compris celles du local vélo, cave, boîte aux lettres, interphone). Si vous avez perdu un jeu, faites faire un double avant l'état des lieux.
8. Cave et parking :
N'oubliez pas de vider et nettoyer la cave et le parking si vous en avez.
9. Parties communes :
Si vous avez endommagé les parties communes pendant le déménagement, réparez avant l'état des lieux.
10. Compteurs :
Relevez les compteurs eau, électricité et gaz et notez les index. Photographiez-les.
Les photos : votre meilleure protection
Avant l'état des lieux de sortie :
Photographiez CHAQUE pièce sous plusieurs angles — murs, sols, plafond, fenêtres, prises, interrupteurs. Photographiez aussi les compteurs et la boîte aux lettres. Faites des gros plans sur les points d'usure existants.
Pendant l'état des lieux :
Si le propriétaire note un dommage que vous contestez, photographiez immédiatement le point litigieux. Notez votre désaccord sur le document avec la mention « réserves ».
Astuce technique :
Activez la date et l'heure sur vos photos (paramètres de l'appareil photo). Envoyez-vous les photos par email — l'horodatage de l'email servira de preuve en cas de litige.
**Conservez les photos 3 ans** après la fin du bail — c'est le délai de prescription en matière locative.
État des lieux d'entrée : ce qu'il faut exiger
L'état des lieux d'entrée est tout aussi important que celui de sortie — c'est la référence à laquelle on comparera l'état du logement à votre départ.
Soyez minutieux :
Notez TOUT — la moindre rayure, tache, fissure, prise qui ne fonctionne pas. Si un volet grince, notez-le. Si un joint est noirci, notez-le. Ce que vous ne notez pas à l'entrée pourra vous être imputé à la sortie.
Vos droits :
Vous avez 10 jours après la remise des clés pour compléter l'état des lieux d'entrée par lettre recommandée. Profitez-en — certains défauts ne se voient qu'en vivant dans le logement (chauffage qui ne fonctionne pas, fuite sous l'évier, volet qui ne ferme plus quand il y a du vent).
Si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux :
Faites-le constater par un huissier. Le coût est partagé 50/50 entre le propriétaire et le locataire. Sans état des lieux, le logement est présumé avoir été remis en bon état — ce qui vous protège à la sortie mais vous dessert si le logement est en mauvais état.
Récupération de la caution : vos droits
Délais légaux :
• État des lieux de sortie conforme (identique à l'entrée) : le propriétaire a **1 mois** pour restituer la caution
Si le propriétaire retient tout ou partie de la caution :
Il doit fournir des justificatifs (factures, devis d'artisans). De simples photos ne suffisent pas. Les retenues pour usure normale sont illégales — peinture défraîchie après 5 ans, moquette usée, joints noircis = usure normale.
Grille de vétusté :
Beaucoup de bailleurs utilisent une grille de vétusté qui définit la durée de vie de chaque élément. Exemple : une peinture a une durée de vie de 9 ans. Si vous partez après 7 ans, le propriétaire ne peut retenir que 2/9ème du coût de la repeinture.
En cas de litige :
1) Lettre recommandée au propriétaire demandant la restitution. 2) Si pas de réponse sous 1 mois : mise en demeure. 3) Si toujours rien : saisine de la Commission Départementale de Conciliation (gratuit). 4) En dernier recours : tribunal d'instance (procédure simplifiée, pas besoin d'avocat sous 5 000€).
Pénalités de retard :
Au-delà du délai légal (1 ou 2 mois), le propriétaire doit verser des intérêts de retard de 10% du loyer mensuel par mois de retard commencé.