L'essentiel
La caution doit être rendue en un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois en cas de différences.
Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la fin du bail.
Tout mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges.
La vétusté n'est jamais facturable : l'usure due au temps et à l'usage normal reste à la charge du propriétaire.
Ces règles viennent de la **loi n° 89-462 du 6 juillet 1989**, articles 22, 3-2 et 7-1.
Les délais, précisément
| Situation | Délai maximum de restitution | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois | Remise des clés |
| État des lieux de sortie présentant des différences | 2 mois | Remise des clés |
| Retard du propriétaire | Majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé | — |
Deux détails changent tout dans ce tableau. Le premier : le point de départ est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée, et non la date de fin de bail. Rendre les clés trois semaines après la fin du bail décale le délai d'autant.
Le second : la majoration est due par mois commencé. Un retard de cinq jours sur un loyer de 900 € coûte 90 € au propriétaire, exactement comme un retard de vingt-neuf jours.
Une exception mérite d'être connue, car elle profite au propriétaire : la majoration ne s'applique pas si vous ne lui avez pas communiqué votre nouvelle adresse. Écrire cette adresse noir sur blanc sur l'état des lieux de sortie est donc dans votre intérêt direct.
Vétusté ou dégradation : la frontière qui décide
C'est le cœur de presque tous les litiges. La loi définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal. Elle n'est pas imputable au locataire. La dégradation, elle, l'est.
| Constat | Nature | Retenue possible |
|---|---|---|
| Peinture ternie après plusieurs années | Vétusté | Non |
| Moquette usée aux passages | Vétusté | Non |
| Joints de silicone jaunis | Vétusté | Non |
| Trous de chevilles | Dégradation | Oui, coût de rebouchage |
| Brûlure sur un plan de travail | Dégradation | Oui |
| Vitre fêlée | Dégradation | Oui |
| Logement rendu sale | Manquement d'entretien | Oui, coût du nettoyage |
Beaucoup de baux comportent une grille de vétusté, qui applique un abattement selon l'ancienneté de l'équipement. Une moquette dont la durée de vie conventionnelle est de dix ans et qui en a huit ne peut être facturée qu'à hauteur de sa valeur résiduelle. Demandez cette grille si elle est mentionnée : elle transforme une facture de remplacement en une fraction de son montant.
Ce que le propriétaire ne peut pas faire
Retenir sans justificatif. : Toute retenue doit être appuyée par un devis ou une facture. Une somme forfaitaire annoncée sans pièce est contestable.
Facturer un logement neuf. : Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, vétusté déduite, pas dans un état meilleur.
Retenir la totalité « en attendant » la régularisation des charges. : Il peut conserver une provision, mais elle doit être proportionnée et justifiée, et le solde suit l'arrêté annuel des comptes.
Ignorer l'état des lieux d'entrée. : Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été reçu en bon état — mais cela joue dans les deux sens : les défauts préexistants deviennent difficiles à prouver, d'où l'importance des photos.
La préparation, deux semaines avant
Le nettoyage n'est pas une politesse : un logement rendu sale justifie une retenue au titre du manquement d'entretien.
Reboucher les trous de chevilles à l'enduit, poncer, et repeindre si la teinte est courante.
Nettoyer le four, les plaques et la hotte — les postes les plus souvent facturés.
Détartrer robinetterie et douche, traiter les joints au vinaigre blanc.
Lessiver les murs porteurs de traces, en particulier derrière les meubles et au-dessus des radiateurs.
Nettoyer les vitres accessibles des deux côtés.
Aspirer et laver tous les sols, y compris placards vidés.
Vider et dégivrer le réfrigérateur, porte laissée entrouverte.
Remplacer les ampoules grillées et vérifier chaque interrupteur.
Le jour de l'état des lieux
Venez avec l'état des lieux d'entrée : , en version papier, et comparez ligne à ligne. C'est le seul document qui compte.
Photographiez tout : , horodatage activé, avant la signature. Un litige se règle avec des images datées.
Relevez les compteurs : ensemble et faites-les noter sur le document.
Inscrivez votre nouvelle adresse : sur l'état des lieux : c'est elle qui déclenche la majoration en cas de retard.
Ne signez pas un document incomplet. : Vous pouvez signer en portant des réserves écrites : c'est préférable à un refus de signer, qui vous prive de toute trace.
Repartez avec un exemplaire signé : par les deux parties.
Contester une retenue, dans l'ordre
1. Lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, rappelant les délais légaux, la majoration de 10 % par mois commencé, et demandant les justificatifs des retenues. Beaucoup de dossiers s'arrêtent là.
2. Commission départementale de conciliation, gratuite et sans avocat. Elle traite spécifiquement les litiges locatifs et rend un avis dans un délai de quelques semaines.
3. Juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs, sans avocat obligatoire. La prescription est de trois ans pour une action en restitution du dépôt de garantie.
Les cas particuliers
Le locataire absent. Si l'état des lieux amiable est impossible, le propriétaire doit recourir à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés par moitié, puis saisir le juge. Votre absence ne vous protège de rien et vous ôte la possibilité de contester sur place.
La colocation. Le dépôt de garantie est rendu à la fin du bail, pas au départ d'un colocataire. Un remplacement se règle entre colocataires, sauf clause contraire.
**Le préavis en zone tendue.** Il est réduit à un mois dans les communes en zone tendue, ce qui rapproche l'état des lieux de sortie de la date de décision. Anticipez le nettoyage : c'est le poste que le calendrier écrase en premier.
Ce qu'il faut faire en parallèle
Le même mois demande d'autres démarches : le changement d'adresse auprès des organismes publics, la réexpédition du courrier et la checklist complète des formalités.
Rédaction Déménagement 365
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